Guide marchand de biens

Compteurs individuels : le poste qui décide de la vente lot par lot

Sur une division, tout le monde parle du géomètre, de l'état descriptif et des plans de l'architecte. Le compteur d'électricité et le compteur d'eau arrivent en fin de liste, souvent trop tard. Chez nous, c'est le poste qui a le plus souvent décalé une date de signature.

Un compteur commun bloque la vente

Un acquéreur qui achète un T2 veut sa facture d'électricité à son nom. Pas une quote-part calculée par le voisin du dessus. Son banquier, lui, ne posera pas forcément la question, mais le notaire de l'acquéreur la posera, et l'agent aussi, dès la première visite.

Tant que les lots partagent un compteur, vous vendez en pratique un appartement avec un défaut. Certains acheteurs passent, la plupart négocient. Et la répartition des consommations par sous-compteurs privés finit dans les charges de copropriété, ce qui alourdit le relevé que l'acheteur épluche avant de signer.

Notre règle est simple : un lot vendu séparément a son propre compteur électrique au nom de son propriétaire. Pour l'eau, on accepte selon les cas un compteur divisionnaire, on y revient plus bas.

L'électricité, c'est d'abord un délai

Créer un point de livraison par lot passe par une demande de raccordement auprès du gestionnaire de réseau, Enedis sur la majeure partie du territoire. Vous déposez la demande, vous recevez une proposition de raccordement chiffrée, vous l'acceptez, puis les équipes interviennent quand leur planning le permet. Entre la demande et la pose effective, comptez plusieurs mois, et davantage si le réseau en façade doit être renforcé.

Côté chantier, votre électricien doit prévoir un tableau par logement, un emplacement de comptage accessible et une installation neuve qui passera le contrôle de conformité avant la mise en service. Sans cette attestation, pas de courant au nom de l'acheteur.

Le réflexe qu'on a pris : déposer la demande de raccordement dès que le nombre de lots et leur puissance sont figés, bien avant la fin des travaux. Attendre la réception du chantier pour s'en occuper, c'est ajouter des mois de portage sans rien vendre.

Eau et gaz, deux logiques différentes

Pour l'eau, deux solutions coexistent. Le compteur individuel posé par le service des eaux, avec un abonnement au nom de chaque occupant, suppose de respecter le règlement du service local : emplacement, accessibilité, parfois un compteur général en tête. L'autre voie, le compteur divisionnaire privé, se lit et se refacture via la copropriété. Moins cher, plus rapide, mais l'acquéreur paie son eau dans les charges.

Sur des petits lots destinés à des investisseurs, le divisionnaire passe sans difficulté. Pour une résidence principale vendue à un couple, on préfère l'abonnement individuel, parce que la question revient à chaque visite.

Le gaz, on l'a abandonné sur presque toutes nos divisions. Créer plusieurs branchements coûte cher, prend du temps, et une production d'eau chaude électrique bien dimensionnée simplifie à la fois le chantier et le dossier de diagnostics. À arbitrer avec votre thermicien selon le DPE visé.

Une maison de ville à Saint-Étienne, trois lots

Une opération récente : une maison de ville rue de la Mulatière, à Saint-Étienne, achetée 210 000 € avec engagement de revendre, droits de mutation à 0,715 %. Avec les émoluments et débours, la note du notaire tournait autour de 4 500 €, à vérifier sur notre simulateur de frais de notaire. Projet : trois appartements.

Budget travaux de 150 000 €, dont environ 18 000 € pour les réseaux : trois tableaux, gaines, emplacement des compteurs, nouveau branchement d'eau et part restant à notre charge sur la proposition de raccordement. On avait déposé la demande électrique au troisième mois. Erreur : il aurait fallu le faire au premier. La mise en service est arrivée près de trois mois après la fin du chantier, soit autour de 3 500 € d'intérêts et de frais de détention en plus.

Reventes à 155 000 €, 145 000 € et 130 000 €, soit 430 000 €. Portage total de 18 000 €, frais de revente (diagnostics, géomètre, modificatif de copropriété) de 9 000 €. La marge nette ressort à 38 500 € avant impôt. Sans le retard des compteurs, on dépassait les 42 000 €. Le troisième lot, vendu avec un compteur d'eau divisionnaire, a d'ailleurs été négocié plus durement que les deux autres.

Ce type d'écart se voit tout de suite quand on intègre le délai de raccordement dans le business plan plutôt que de le découvrir sur le chantier.

Ce qu'on vérifie avant de faire une offre

On visite avec l'électricien, pas seulement avec l'entreprise générale. Il regarde où arrive le réseau, la place disponible pour plusieurs compteurs, le cheminement des gaines jusqu'à chaque lot. Dans une cage d'escalier étroite, trouver un local de comptage accessible peut coûter un placard ou un bout de palier, donc des mètres carrés vendables.

• la puissance disponible en façade et la probabilité d'un renforcement du réseau ;
• l'emplacement possible des compteurs en parties communes, à prévoir dans l'état descriptif ;
• le règlement du service des eaux de la commune et ses exigences de comptage ;
• l'existence d'un branchement gaz à neutraliser proprement.

On demande aussi une estimation au gestionnaire de réseau quand le doute existe. La réponse n'est pas instantanée, mais elle évite de chiffrer un renforcement à zéro. Et on recoupe le prix de sortie de chaque lot avec les ventes réelles du quartier via l'étude de marché par adresse : si la marge tient à 10 000 € près, un retard de raccordement suffit à la faire disparaître.

Attention à la qualification des travaux

Une division qui touche au cloisonnement, aux réseaux et à la distribution intérieure reste en général une rénovation. Mais si le chantier va jusqu'à rendre l'immeuble neuf au sens de l'article 257 du CGI, la revente sort de l'exonération habituelle et la TVA porte sur le prix total. Refaire tous les réseaux ne suffit pas à lui seul, c'est l'ampleur globale qui compte. Faites valider la qualification par votre comptable avant de lancer le chantier, et relisez notre page sur la TVA sur marge pour situer votre cas.

Dernier conseil de terrain : gardez dans le dossier de vente la proposition de raccordement acceptée et l'attestation de conformité. Le notaire de l'acquéreur les demande presque toujours, et les retrouver la veille de l'acte, on l'a vécu, ce n'est pas un bon moment.

Questions fréquentes

Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 6 novembre 2026.